最高人民法院

民事(shì)判決書

（2000）民終字第115号

上訴人（原審被(bèi)告、反訴男書原告）：新疆維吾爾自治區建築木材加工總廠。

法定代表人：陳長(cháng)星，董事(shì)長(cháng)。

委托代主人：呂向(xiàng)輝，該廠職員。

委托代理人：關勇，新疆元正律師事(shì)務所律師。

上訴人（原審原告、反訴被(bèi)告）：中國(guó)購民民主同盟新疆實業發(fā)展總公司。

法定代表人：王鴻年，經(jīng)理。

委托代理人：吳仁海，董事(shì)長(cháng)。

委托代主人：吳穎，新程方舟律師事(樂房shì)務所律師。

上訴人新疆維吾爾自治區建築木材加工總廠（以下簡稱木材總廠）與上訴人中國(g資山uó)民主同盟新疆實業發(fā)展總是我公司（以下簡稱實業公司）房屋租賃糾紛一案，不服新疆維吾爾自治區高級人民法門劇院〔１９９９〕新民初字第１３号民事(師紅shì)判決，向(xiàng)本院提起(qǐ)上訴。本院依法組成(ché購頻ng)合議庭公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案，木材總廠的委托代理人呂向影如(xiàng)輝、關勇，實業公司的法定代表人王鴻年自睡、委托代理人吳仁海、吳穎到庭參加訴訟，現已審理終結。

經(jīng)審理查明：１９９機習２年１０月６日，木材總廠與中國(guó)民主同盟新疆烏魯木齊現代文化藍兵交流站（以下簡稱交流站）簽訂《營業習那大樓租賃合同書》，約定：交流站租用木材總廠辦公樓左側式營地能業大樓共四層（包括地下室），建築面(miàn)積３．０５４平方米，作爲辦公室呢湖、賓館、餐廳、舞廳等，租期爲２０年。營業大樓續建的工程費用，交流站投資１０火舞０萬元，應在合同生效後(hòu)半個月内支付給木材總問算廠２０萬元，１９９３年３月底前再支付４０萬元，通歌其餘投資款；在工程竣工前全部交清。交流站支付的續建費用１００萬元，抵扣租金，河線扣完後(hòu)依合同約定繼續向(xiàng)木材總廠支付租金。按建築面(mi服畫àn)積計算，每平方米每月租金２０元；費小每年度分四次支付，一次按年租金的２５％付清，吧畫每次付款時(shí)間爲該季度的第一個月。租金價格在合同生效後(hòu)三理金年内不變，逾期後(hòu)在市場平均水平上另行調整。水、暖、電費用按規定分錢日季度向(xiàng)木材總廠交納。如實業公司拖欠租金，按日千分放短之五交納滞納金。營業大樓正式交付實業公司使用之日動不爲起(qǐ)租日。木材總廠負責辦理營業大校畫樓租賃手續。除交流站投資的１００萬元，慢章續建大樓所需的其他費用由木材總廠承擔。在不影機日響整體結構前提下，可按交流站需要設計。木材總廠保證都店承租房内的水、暖、電的正常供應。木材總廠在使用期限内，不幹預交流站有區對(duì)承租房的使用權、經(jīng)營權。雙方必須嚴格遵守合同師站約定的各項條款，任何一方違約，必須向(xi開男àng)對(duì)方賠償合同子銀額２５％違約全及一切相關的經(jīng)濟損失。

１９９３年７月２６日，交流站向(xiàng)烏魯木齊市沙依放但巴克區工商局申請將(jiāng)交流站更名爲實業公司，以後(hò年唱u)工商局給實業公司核發(fā)了營業執照，注冊資金８０得問萬元。

簽訂合同後(hòu)，實業公司于１９９２年１１月２日向(xi做子àng)木材總廠付款２０萬元，１９９３年５醫做月１８日付款１０萬元，５月２９日付款４０萬元討年，６月２５日付款１５萬元，９月３０日付款３０萬元，以上共計１１５萬歌也元。此後(hòu)從１９９４年５月至１９９５年白東１２月實業公司又付給木材總廠款項２７４，８４７元。關關有于付款問題，一審判決還(hái)認定：訟能習争的營業大樓原由長(cháng)城建築了裡公司所屬史錫寶工程隊施工，後(hòu)變更爲烏魯木齊市天鎂建築公司（以下簡稱我商天鎂公司）施工。經(jīng)實業公司、木材總廠與史錫寶協商，由實業公司支付給唱男史錫寶前期工程費用４萬元，史錫寶收款後(hò北木u)向(xiàng)實業公司出具了收條并向(x放個iàng)一審法院出具了證明。１９９４年５月１高一日營業大樓１－３層由天鎂公司施工完畢後(hòu)交付給實業公些化司，地下室于１９９５年１月１日交付給實業公司。施工中木材森風總廠共支付給天鎂公司工程款９８４，０８１．１７元，那從其餘款項由實業公司支付。１９９８年７月，實業公司與木材總廠在《建築與安裝坐新工程審核情況說(shuō)明書》中最後(hòu)審定匠個的營業大樓工程造價２，２３５，７８９．８１元，實業公司實請熱際直接支付給天鎂公司工程款爲１，２５１，７０８．６４說地元。實業公司付給木材總廠、史錫寶、天鎂公司款項共計２，７１６說事，５５５．６４元。實業公司爲建設營業大樓實際超付資金１，７１６，５５５．６４元錢費。對(duì)一審判決認定的這(zhè)一事(shì)實，雙方筆訊在二審期間中均未提出異議。一審期有筆間，雙方子１９９９年１１月１６日簽署了兩(liǎng)份付款清單，對(duì)來通帳結論爲實業公司支付給木材總廠的款項爲１，４２４，８４看些７元，雙方無争議。另付給史錫寶４０，０００元和搬遷費１０，０００元雙門海方有争議，由法庭确認。木材總廠支付９８４，０８１．１議城７元雙方無争議，另有四筆費用計９５，２３０元讀司，雙方有争議，由法庭确認。同日，雙方還(hái)簽訂了《中國(g對山uó)民主同盟新疆實業發(fā)展有限公司欠新疆但呢建築木材加工總廠款項清單》，确認實業公司欠自電木材總廠６４，００５元。

此外，交流站與木材總廠在１９９３年３月簽訂了《協議書》約定筆爸：木材總廠同意爲交流站向(xiàng)銀行貸款１５０萬元提供擔保。交妹國流站同意在銀行貸款落實到位時(shí)，提前將(jiāng)租賃營業刀鄉大樓合同書中約定應支付的續建工程款８０萬元一次付清，照木并同時(shí)付足５０萬元，風西作爲信譽保證金。１９９７年４月，烏魯木齊市沙依巴克區稅務局（以服議下簡稱沙區稅務局）無償使用承租房二樓笑熱約３２５．３２平方米房屋作該局辦公室，二上訴人均未與沙區稅務局了拿簽訂允許該局無償使用部分訟争房向(xiàng)書面(miàn)協議。一審判決醫光認定，１９９６年１月１日至１９９９年５月１８日，木材總廠反租實業相那公司兩(liǎng)間房，每間每年按１．８萬元計算，木材總廠應付樂熱實業公司租金１２１，５００元；１９９制現７年３月１８日至１９９８年２月１６日，木材總廠又租實業公司房屋一間，很西每間每年１．８萬元，應付租金１．６５萬元；１９９８年７月１７日至視制１９９９年５月１８日，木材總廠又租師問實業公司房屋一問，每間每年仍爲１．８萬元房老，應付租金１．５萬元。木材總廠反租實西家業公司四間房屋，共應支付實業公司租金電家１５．３萬元。對(duì)上述認定，雙方當事(shì)人在二審期間均未提出異從少議。

１９９７年６月１０日，木材總廠與實業公司簽訂《關于收交金三角租金的協議》商愛，約定：根據雙方簽訂營業大樓租賃會化合同，經(jīng)雙方充分協商，既考慮到原合同生效之日起(qǐ)內月三年内租金不變，逾期後(hòu)在市場平均價水平上另行調整的條款，又考慮光作到實業公司存在困難的實際情況，同意對(duì)實業公司按優惠方案計算租金，章但即１９９６年應收租金３，０５４平方米×５０元×９個月=１３７．４３萬元，１９９７年應收租金３，０５４平方米×什輛５０元×１２個月=１８２．２４萬元，１９我畫９６年的租金于１９９７年７月底前交清，１９９行亮７年的租金于１２月底前分三期付清。不再按期付清，按原合同第７條辦理，即違約拖欠飛藍租金以日按千分之五計滞納金。對(duì)于這(zhè)份協議的效和線力，一審判決認定木材總廠清算小組寫對跳給該廠的清算報告中并未出現和涉及該協議，說(shuō)明在１９９８年８月對化以前雙方未就(jiù)租金價格調整達成(ch書商éng)一緻意見。清算小組負責人俞新元證實報告真實。木材總廠工議反租實業公司的四間房自１９９６年至１９９９年租金價格未作調整，也說(shuō)兒一明雙方末就(jiù)調整租金價格達成(chén快下g)一緻。實業公司認爲，木材總廠是爲了應付上級檢查對麗才要求與其簽訂該協議，該協議是虛假的，不是雙方當學我事(shì)人的真實立思表示，應無效。雜房木材總廠清算小組負責人俞新元向(xiàng)一審法院提紅到供的書面(miàn)《補充說(shuō海是)明》稱：清算報告反映的是個人觀點，未經(jīng)集體讨論，近信未形成(chéng)領導班子集體意見，報告文本上未加蓋單位公線長章。該報告不具備法律效力，一審法院以該報告作證據不尊重客觀事(sh亮中ì)實。木材總廠參與合同簽訂的工作人員快你向(xiàng)一審法院提供書面(miàn)證言證明該合同視書真實、合法。

另查明，雙方在１９９８年６月２８日簽訂了實業公司欠木材總廠水線什電費清單。實業公司已支付水電費１６３，７１０大近．５元，共欠４４１，６３１．５４元，尚欠４４１，６３１．５４元－１件紙６３，７１０．５元=２７７，９２１．０４元。１９９８年１１月，木材總廠在訟争房一側臨得購窗采光處不足５公分間距處另建一棟樓，影響營業大樓部分場地采光那拍、通風，影響承租房屋的正常經(個算jīng)營使用。１９８２年９月１５日草河木材總廠取得廠區占地的《國(guó)有土地使用證煙話》，土地性質爲行政劃撥，用途爲生産和生活用美笑地。承建訟争房屋先後(hòu)取得立項批文、建設工程規劃許工了可證、建設工程施工許可證。新疆自治區人民政府辦公廳發(fā)文同意腦月木材總廠建立屬社會(huì)服務性計歌大型綜合市場商貿城。烏魯木齊市市場建設領導小組辦公室票做發(fā)文同意實業公司開(kāi)辦“金三角大市場”，并到工商、消防、稅民輛務等部門辦理開(kāi)辦登記證。

又查明，１９９７年１月６日實業公司給烏魯木齊短哥市鑫源商貿有限公司（以下簡稱鑫源公司，以後(hòu間煙)更名爲烏魯木齊市海闊商貿有限公司）出具了委托書，哥制記明：鑫源公司代理實業公司在承租樓内你但收取租金、水、電、暖費、物業管理、還(hái)貸。受托方與木材總廠簽訂下冷租賃合同如與實業公司、木材總廠簽訂的合同相抵觸，以後(hòu影麗)一個爲準。代理期限爲１９９７年１微影月６日至２０００年１月５日。以如計後(hòu)代理期限延期至２００５年１月４日。１９９７年費匠１月６日，木材總廠與鑫源公司簽訂《營業大樓租賃合同書》約書算定：自簽字蓋章生效後(hòu)，租金按建築面拍信(miàn)積每月每平方米２０元計，三年内不變，逾期後(hòu)在市場平均都電水平上另行調整。同日，雙方簽訂的《補充合同》約定、上述用們協議如與１９９２年１０月６日木材總廠與交流站簽訂的書哥《營業大樓租賃合同書》相抵觸，則以後(hòu)一協議爲準。實業公睡科司以木材總廠、鑫源公司簽訂的二份協議作弟理爲證據否認實業公司、木材總廠簽訂的《關于收關金三角租金的協議》中有關提租的費得内容。

實業公司以木材總廠違約、影響其正常使用和經(jīn體山g)營房屋爲由向(xiàng)一審法院起(q頻有ǐ)訴，要求木材總廠承擔違約金，賠償損失和利息。木材總廠提起(qǐ)反訴稱店那：依租賃合同約定，實業公司投入的１００萬元折抵完租金後(hòu)應按約定拍很繼續交納租金，但事(shì)實上自１９９４年該樓竣工交付使用後(hòu)子紅，未交納分文租金，截止到１９９８年８月３１日已累計欠租６，６４１，９７２元，什花拖欠水、電、衛生費計３３１，６８３．做紙３４元。實業公司承租期間將(jiāng)承租房一層窗戶全部改造成從睡(chéng)門面(miàn)，造成(chén雜章g)該樓嚴重安全隐患。承租期間，實業公司在承擔城員房内從事(shì)色情表演，被(bèi)社會(huì)傳媒披露美區因此嚴重損害了木材總廠的名譽。據此請求：解除雙方簽訂的《營業大樓租賃合同書》。志地實業公司支付拖欠房屋租金６，４４１，９７２元，水、電、麗錢暖、衛生費３３１，６８３．３４元，利息５７，８５西街１．３２元。

司承擔違約金３，５７９，１５９．６４元。實業公司將(術兵jiāng)擅造的樓層恢複原狀，在報紙上公開(kāi來農)道(dào)歉，消除因從事(shì)色情表演給木材總廠帶來的不良影響。實業校行公司承擔全部訴訟費用。

一審法院審理認爲，雙方當事(shì)人簽訂的《營業大樓租賃合同簽訂合同書》聽花爲有效合同。簽訂合同後(hòu)，實業公司已依約章唱投入１００萬元的情況下，追加投入全部營業大樓建制嗎設款將(jiāng)房建成(chéng)。木材總廠未依約履行１００萬元以上的森相補充投資義務，己構成(chéng)違約。木材總廠爲實業公司貸款擔保與木材總廠她刀和實業公司間的房屋在租行爲，是兩(liǎng)個不同的法律關系，木材總廠提出改讀器變投資方式不構成(chéng)違約的理由不成(chéng)立。１９９８鐵關年１２月木材總廠在實業公司承租的營業大樓旁另建大樓，緻使營業大樓６０上工０平方米的房産不能(néng)采光，嚴重影響了實業公吧生司對(duì)營業大樓的正常使用，給實業公司造成(chéng你得)較大的經(jīng)濟損失，也違反了合同約定，構成(chéng)違約。木材總刀木廠違約行爲給實業公司造成(chéng)的經(jīng)濟損失，用支付違約媽計金的方式即可補償，實業公司要求木材總廠

賠償經(jīng)濟損失的請求不予支持。沙區稅務局無償區科占用營業大樓３２５．１２平方米房書機産而造成(chéng)的損失，實業公司建設營業大樓中多支付的１，７秒文１６，５５５．６４元，應從１９９４年５月１日木材總件輛廠交付房屋時(shí)起(qǐ)算利息，并按照折抵租金遞減本科明金的方法計算。實業公司應支付給木材總廠的租金３，地刀４４５，２７４．４元，同實業公司已到吃付款項２，７１６，５５５．６４元及多付款１，７１６，５５５．６４元的利息相月裡折抵，基本抵平。實業公司未逾期支付租金，因木材總廠反訴請求實業公司理金支付延期付款違約金并解除合同的請求，一審法院不予支持。實業公司拖欠木材總廠的拿話水、電、暖費２７７，９２１．０４國線元應予給付，同時(shí)應承擔延期付款利息５６，５１１．２８數自元。實業公司拖欠木材總廠的借款６４，０線區０５元應一并給付。實業公司使用營業姐微大樓中因經(jīng)營需要對(duì)麗畫一樓窗戶所做的改動，符合合同要求讀外；木材總廠以此主張實業公司違約，要求其恢複原狀，一審法秒科院不予支持。據此判決：一、木材總廠與實業公司簽訂的《營業大樓租賃合同書》有效；錢哥二、實業公司投入款２，７１６，５５５．６４元（預藍術付租金），及實業公司多投入款１，術公７１６，５５５．６４元的利息７分子３１，４２８元，共計３，４４７，９８４元；截止到１９９９時但年８月３１日實業公司應付木材總廠租金３，４４５北鐵，２７４．４元，兩(liǎng)項折抵，實業公司尚餘款笑間２，７０９．６元可繼續折抵租金；三、木材總廠償付實業資舞公司違約金３，６６４，８００元；四、實業公司給付木村總廠水、電畫們、暖費２７７，９２１．０４元，償付利息５６，５１１．２８元；五、實業公司見很給付木材總廠欠款６４，００５元；六、駁回實業公司器吧的其他訴訟請求；七、駁回木材總廠的月數其他反訴請求。案件受理費本訴費６０，２１０．４元，為黑實業公司負擔３０％，即１８，０６３．１２元，木材總廠負擔７０％要低，即４２，１４７．２８元；反訴費５８，０７６．３３元，實業公司志都負擔４０％，即２３，２３０．５３元，木材總金相廠負擔６０％，即３４，８４５．８０元。

一審判決主文第二項７３１，４２８元利息的計算方法是：１９９４年５電白月１日木材總廠交付出租房１－３層時(shí)，實業公司超付資金１，７１６，５５說唱５．６４元已全部投入到出租房建設中。從１９９４年５月１如路日至１９９５年１１月３０日租金１００萬元折抵完畢，這(zhè)期道放間超付資金１，７１６，５５５．６４元不見知分段計息，利率按當時(shí)平均利率１３．９５％（年利率）計生鐘息，共計４３１，０２７元。從１９９５年１１月３０日以土理後(hòu)每季度扣除租金１７９，４３０元。本金遞減後(hòu)計租，利息共花輛計３００，４０１元時(shí)，本金折抵完畢。兩(liǎng)項利息合紙高計７３１，４２８元，一審法院對(duì)一審判決主文第三項違約金３，６吧山６４，８００元，是按下列方法計算出來的，即：２０元照司（每月每平方米租金标準）×３，０５４平方米（實業公司承租房屋總面(miàn)積）×１２個月×０．２５店山（違約金标準）×２０年〈合同約定的程斯〉=３，６６件業４，８００元。

木材總廠與實業公司均不服一審判決，向(xiàng)本院提起(qǐ)上訴。木材弟媽總廠上訴請求：撤銷一審判決，判令實業公司承擔違約責任并賠償因違約給其造成懂北(chéng)的經(jīng)濟損失。事來少(shì)實和理由如下：一審判決認定木材總廠違約缺乏現謝事(shì)實和法律依據。實業公司未按合同約定的時(shí)間支付租金已構成務哥(chéng)違約。實業公司向(xi請新àng)銀行貸款支付房租，木材總廠爲貸款提要件供擔保，雙方改變了合同約定的付款方式，不能(nén厭體g)認定木材總廠支付續建資金不足構成(chéng)違約。按合同約定，三明用年内房租爲每月每平方米２０元，三年後(hòu)雙方按市場價格商定謝微；一審判決以此價格作爲三年後(hòu)租金标準違反了合同約定，侵犯了木材總廠師睡權益。應認定《關于收交金三角租金的協議》有效。一審判決將(jiā舊著ng)實業公司多交的續建承租房的投資款化不抵作租金，又計算利息，違反了财務老西原則，而且也不知道(dào)利息數額是如何計算出來的。一審判從鄉決木材總廠承擔３．６６４，８００元違約金，既不符合合同約定，也沒(méi上房)有法律依據，且不知是如何計算出來的化筆。一審判決認定實業公司改建承租房不違約與合商爸同約定不符，違背了意思自治原則。一審判決駁回木材總廠反訴請求缺乏事(shì)秒花實和法律依據，請求二審法院支持反訴請求。實自視業公司亦不服一審判決，向(xiàng)本院提起(qǐ)上訴請求：改判木材南熱總廠承擔因其違約給實業公司造成(c嗎動héng)的經(jīng)濟損失３，８７７，８９４．０８元；改判木材總廠我來承擔因其違約占用實業公司利息、２，４９７，３８６．７４元。事(sh北花ì)實和理由爲：木材總廠多次違約給實業公相輛司造成(chéng)巨大經(jīng)濟損失，依據飛物《經(jīng)濟合同法》第３１條廠影規定：當事(shì)人一方違反經(jīng)亮內濟合同時(shí)，應向(xiàng)對(d間北uì)方支付違約會(huì)。如果由于違約已給海銀對(duì)方造成(chéng)的損失超過(g船黃uò)違約金的，還(hái)應當賠償，補償違約金不足的部分。線有按法律規定，利息的計算應以銀行同期利率作爲标準，銀行同期利率分别爲月利腦少率１６．５％、１５％。、１３．７２５％。、１２自業．２４％。，平均利率爲１３．９％，以此爲去河标準計算木材總廠應向(xiàng)實業公司志些支付利息的數額爲２，２２２，０７６．３元，而非一審男會判決認定的利息７３１，４２８元。

本院認爲，木材總廠與交流站簽訂的《營這物業大樓租賃合同書》是雙方當事(shì)人真實自願的意思表示窗城。出租房屋所占用的土地性質爲國(guó)有劃撥用地，《城市房地産管理法電低》第５５條規定，房屋所有人以營利爲目的，將(jiāng)那呢以劃撥方式取得使用權的固有土地上建成(chéng)紙自的房屋出租的，應當將(jiāng)租金中所含土地收益上繳國(爸拍guó)家。由于房屋租賃合同成(chéng)立、生效後(hò樹都u)，出租人才可能(néng)收取租金并將(jiāng)其中土地收城報益部分上繳國(guó)庫；繳納土業和地收益并不是合同成(chéng)就歌立并生效的前提條件。木材總廠應根據法律規定將(jiāng)收取的房租中所含為區的土地收益部分上繳國(guó)家并辦理出租登記備案、領取租賃許可證。實業購靜公司承租訟争房屋開(kāi)辦金三角大市場獲得烏舊新魯木齊市人民政府有關部門批準，并已辦妥營業、稅收、消防審批手續，據此，一街們審判決認定《營業大樓租賃合同書》；有效、是正确的，應予南金維持。關于《關于收交金三角租金的協議》的效力問題。《營業大樓租賃合子機同書》約定：按建築面(miàn)積計算每器校月每平方米２０元的租金價格在合同生效後(hòu)三年内不變，這(zhè)期後(弟時hòu)在市場平均水平上另行調整。《關于收交金三角租金的協議錢影》的内容與主合同關于三年後(hòu)調整租明歌金标準的内容是連貫的、相互銜接的，是租個物賃合同的補充協議。木材總廠的内部清開物算報告未署名、未簽章、未經(jī林土ng)廠領導讨論，是木材總廠的内部材料，對(du物事ì)外不産生證據效力，實業公司以此作爲主張喝技該協議不成(chéng)立或不生效的證據．理由我拍不成(chéng)立。木材總廠反租實業公司四間睡音房屋與實業公司承租木材總廠營業大服校樓是兩(liǎng)個法律關系，二者沒(méi)有必然的因村商果關系，實業公司上訴主張以反租房鄉書屋未提租來否認《關于收交金三角租金的協議》的效力、亦缺乏影醫事(shì)實和法律依據。１９９７年１月６日木材家弟總廠與鑫源公司簽訂了《營業大樓租賃合同書》和山店《補充合同》，就(jiù)《補充合同》内容看，約定機年如１９９７年１月６日簽訂的租賃合同與１９９２年１０電相月６日簽訂的租賃合同相抵觸，應以１９９２年１０月６日租賃合同爲準；後(h畫音òu)一租賃合同約定按建築面(miàn)積每月每平方米２０元，自算新合同生效之日起(qǐ)三年内不變，合同經(jīng)雙方簽字蓋窗謝章後(hòu)即生效；前一租賃合同約定營業大樓正式交付使用之日要白爲起(qǐ)租日；兩(liǎn拿話g)份合同約定的起(qǐ)租日相矛盾，應以前一約定爲準。實業公司以前後(暗書hòu)兩(liǎng)個合同約定的租金标準相同來證明《關于收交金三角租金的動用協議》不成(chéng)立或無效，也是沒的章(méi)有道(dào)理的，因後(hòu)一合同約定的起(qǐ)租日紙動無效而不具備證明力。《關于收取金三角租金的協議》上蓋有交流錯就站的印鑒，還(hái)有實業公司董事(shì)長(cháng)就吃吳仁海的簽字，實業公司未能(néng)舉出簽訂該協議時(shí)存在意思表示不好線自願、不自由的法定情形，應認定《關于收取金身刀三角租金的協議》有效。根據《營業大樓租懂笑賃合同書》和《關于收取金三角租金的協議》約定的租金标準，實業公司投入的１００黑美萬元資金折抵租金至１９９５年９月１２日，１，７１６，５５５．６４元折抵租金問刀至１９９７年４月８日。木材總廠未對(裡火duì)實業公司履行《關于收取金三南子角租金的協議》是否存在違約事(sh看多ì)實以及如何承擔違約責任提出明低玩确、具體的訴訟請求，對(duì)履行該協議涉及在作到的違約問題，本院不予審理。１９９３年３月，木材總廠與交做們流站簽訂的《協議書》將(jiān志海g)木材總廠爲實業公司貸款提供擔保與實業公司向(xià裡科ng)木材總廠提前支付８０萬元聯系起(qǐ)來，但未購暗約定提前付款時(shí)間，參照《中華人民共和國(guó)合同法》第７８條規土也定，當事(shì)人對(duì)合同變更的内容約定不明确從哥的，推定爲未變更，據此應推定原合同的履行方式未因簽訂該協議而變更。木材總廠爲器書實業公司向(xiàng)銀行貸款提供擔保而簽訂的其他合同，與本案的房屋租賃糾媽要紛是各自獨立的兩(liǎng)個法律關系，且與本案合同主體亦不同，木材總廠但音上訴主張因簽訂貸款擔保合同而改變了《營業大樓租賃線木合同書》的履行方式，從而應免除木材總廠不支付續建投資款的違約兒工責任，其理由不成(chéng)立，本院山很不予支持。

依《營業大樓租賃合同書》的約定，實業公司應于１９９３年１０月２１日前支鄉要付承租房屋續建投資款２０萬元，實際于１９９３年１１月２日付清；愛在應于１９９３年３月底前支付４０萬元，實際在５月１８日支付１０萬化子元，５月２９日支付３０萬元，其延期付款是計行爲已構成(chéng)違約。合同中有關拖欠租金以日千廠內分之五交付滞納全的約定，其法律性質爲專項違約金，近見僅對(duì)拖欠租金産生法律效力，實業公司應以此爲标準承擔農生違約責任。木材總廠未依合同約定支付營一開業大樓續建投資款己構成(chéng時用)違約，應承擔違約責任并賠償實業公司因此造成(chéng)的損失。實業車現公司多投入的資金産生的利息應視爲木材總廠違約給其造成(chéng)的去的損失，由木材總廠予以賠償。一審判決在計算利息上存在兩(雜了liǎng)方面(miàn)缺陷，應予糾正，其一，一審判決按年利率１３購是．９５％作爲計息利率明顯高于國(guó)家規定的同期最高類别的利率（即固弟器定資産貸款利率），從而違反了《中華人民共和國(guó)中國(guó)人民銀黑工行法》規定的利率法定原則，應以同期固定資産貸款利率計息。其二，一火路審判決以實業公司多投入資金折抵租金期間拍一作爲計息期間，未考慮《關于收交金三角租金的協議》生效後個外(hòu)提租的事(shì)實。實業公司拖欠木材總廠水、電、暖話站費已構成(chéng)違約，應承擔違約責任；一審判決其承綠就擔延期付款利息而不承擔違約責任，缺乏法律依據，應予糾正。《營業大樓租賃合同書》店購約定：任何一方違反合同約定的條款，必須向(xiàng)對(duì)方賠錢你償合同額的２５％違約金，即任何一方違約，按爸弟比例向(xiàng)對(duì)方支付違約金；由于本案雙方當事(shì)人裡弟均違約，違約金比例相同，相互抵消。木材總廠上好樂訴主張實業公司承租期間擅自改變房屋結構、從事(shì)色情表演，因證據不足，舞如本院不予認定。沙區稅務局無償使用營業大樓中３２５．３２平方米的房屋是由出區見租人同意還(hái)是承租人同意的，雙方各執一詞、說(sh金男uō)法不一，因雙方或其中一方均西員未與沙區稅務局簽訂書面(miàn)協得身議而難以查清，根據公平原則，由雙方合同約定、法院判令的通西租金标準，按５０％的比例分攤租金。木材總廠在實業公司承租的營業大到坐樓旁近距離建樓房，影響實業公司承租房屋的采光、通風，給其正常經月她(jīng)營造成(chéng)損失，這(z請話hè)一行爲既是違約行爲又是侵犯相鄰權的侵權行爲，參照《中華人外低民共和國(guó)合同法》第一百二十二條規笑中定：因當事(shì)人一方的違約行爲，侵害對(duì)方人身、财畫你産權益的，受損害的有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或者依照其技銀他法律要求其承擔侵權責任。實業公司已選擇追究木材總廠的違約責任，對(duì)該如現違約行爲經(jīng)實業公司造成(chén很小g)的損失是否超過(guò)違約金，是否應對(d音有uì)超出違約金的損失予以賠償，缺乏定量化的證據，本院身體難以對(duì)是否應賠償損失或應當賠償多少作出判斷；由于這(快動zhè)一事(shì)實有相對(duì)獨立性，權利人可就外厭(jiù)此另行提起(qǐ)訴訟。美愛

《關于收交金三角租金的協議》僅對(duì)１９９６年４月１日至１９９７年年底的地什租金标準等作出約定，對(duì)１９９８年１月１日以後(hò飛中u)的租金标準沒(méi)有約定年信，在合同履行過(guò)程中．以緻在訴訟中雙方當事(shì)人就(jiù)讀來租金标準不能(néng)協商達成(海那chéng)一緻意見，導緻租賃合同難以繼續履行，木材總廠請求解除《營身事業大樓租賃合同書》，本院準許。本院城討根據《營業大樓租賃合同書》、《關于收交金三角租金的協議》的些到約定、當地房屋租賃的市場行情、雙方房屋租賃關系提前解除以及科樂實業公司出資承運訟争房屋的情況、當事(又器shì)人提出的上訴請求，將(jiāng)１理要９９８年１月１日至租賃合同解除之日的暗門租金标準确定爲每月每建築平方米３０元。據此，依據《中華人民共和國(guó件答)民事(shì)訴訟法》第一百五十三條司匠第一款第（二）項之規定，判決如下：

一、維持新疆維吾爾自治區高級人民法院〔１９９９〕新民初字第嗎火１３号民事(shì)判決第一、五、六項；

二、二、撤銷新疆維吾爾自治區高級人民法院〔１９９９〕新民初字第１３号民事市哥(shì)判決第二、三、七項；

三、解除木材總廠與實業公司簽訂的《營業大樓租賃合同書》，自本判決生效愛老後(hòu)９０日内實業公司將(jiāng)承租房屋交還(hái師會)木材總廠。

四、自判決生效之日起(qǐ)３小朋０日内，實業公司向(xiàng)木材總廠支付１９９７年４月９日至１９９７市喝年１２月３０日租金（其中２，７２８．６８平方米按建築面(m外拍iàn)積每月每平方米５０元計租，３２５．３２平方米按建築面(miàn)積每月還北每平方米２５元計租）。

五、自本判決生效之日起(qǐ)３０日内，實業公司向(xiàng)朋吃木材總廠支付自１９９８年１月１日至本判決生效之日租金（其中２舊間，７２８．６８平方米按建築面(miàn)積每月每平方米３０元市道計租，３２５．３２平方米按建築面河房(miàn)積每月每平方米１５元計租）。

六、自本判決生效之目起(qǐ)３０日内，木材總廠向(xi們理àng)實業公司支付１，７１６，５５５．６４元利息（自１區劇９９５年９月１３日至１９９７年４月８日，按中國(guó)人民銀行公布的市就同期固定資産貸款利率計息）。

七、自本判決生效之日起(qǐ)３０日内，實業公司向(xiàng)木頻她材總廠支付延期支付租金的違約金１２３，白微５００元。

八、變更新疆維吾爾自治區高級人民法院〔１９９９〕新民初字員上第１３号民事(shì)判決第四項爲：自本判決生效之日起(qǐ)３０日内，信視實業公司向(xiàng)木材總廠兵這支付水、電、暖費２７７，９２１．０４元。

九、駁回上訴人的其他上訴請求。

一審案件受理費按一審判決執行。二審案也銀件受理費１１８，２８６．７３元，由實業公司負擔８２，８００．７１著知元，木材總廠負擔３５，４８６．０２元。

本判決爲終審判決。

審判長(cháng)  馮小光

審判員  張章

代理審判員  吳曉芳

二００一年八月二十一日

書記員  胡曉菲