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• 發(fā)布時(shí)間：2020-02-22 16:39
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【概要描述】鄭州市中級人民法院民事(shì)判決書原告：楊巧麗。被(bèi)告我男：河南中州泵業有限公司。法定代表人：王海潮，該公司董事(費近shì)長(cháng)。原告楊巧麗因與被(雜河bèi)告河南中州泵業有限公司(以下簡稱中州泵業公司書報)發(fā)生優先購買權侵權糾紛，向(xiàng問身)河南省荥陽市人民法院提起(qǐ)訴訟。原告訴稱：自1995年6月以來，原告一麗司直承租被(bèi)告的一套門市房屋經(jīng要錯)營照相業務，租賃合同于2002年12月們雪30日才到期。承租期内，原告接到被(bèi)告的通知稱，該房屋已西門出賣給他人，讓原告與新的産權人協商租賃事(sh路計ì)宜。被(bèi)告這(zhè)花海一行爲剝奪了原告的優先購買權。請求判令撤銷被(bèi)告的房屋出賣行爲，确訊水認原告對(duì)該房屋享有優先購老長買權。原告提交的證據有：1．加蓋中州泵業公司但小公章、落款日期爲2002年6月22日的通還問知一份，用以證明侵權事(shì)實。2．2001年兒中6月1日簽訂的租房協議一份，2001年12月房友25日、2002年4月5日、2002年身麗7月22日的房租收據三份，用以證明承秒紅租房屋以及2002年全年爲房屋租賃期間的事(s動冷hì)實。3．證人許衛東、申青梅、馮場美偉琳的證言，用以證明中州泵業公司什開已在2002年5月底、6月初，將(jiā南遠ng)包括楊巧麗承租房屋在内的1到筆2套共24間門面(miàn)房整體出售，售資我價158萬元；中州泵業公司還(hái)將(jiāng)有上述出售暗光内容的公告張貼在單位門口柱子上。被(bèi)告辯稱：被(bèi)告雖然出售我森房屋，但原告承租的房屋卻未出售，也從未向(xiàng)制紅原告發(fā)出房屋産權已經(jīng)變更的通知，原告與錯術被(bèi)告至今保持著(zhe)正常喝金的租賃關系。原告所訴不實，應當駁回其訴訟請求。被(bèi)告國和提交的證據有：1．2002年7月22日的房租收據存根一笑廠份，内容爲：“今收到楊巧麗照相館2002年7―9月房租人民币2雪身400元。”用以證明至楊巧麗起(qǐ)訴後(hòu)，雙方仍線書存在租賃關系，楊巧麗承租的房屋并未出售。2．2002年6月1日的門面(mià為船n)房出售協議一份、2002年5月2從事9日的收據一份，内容爲：“今收到張文學(xué器們)交來購房款，廠東門口兩(liǎng)幢家屬樓11套一樓門市房138萬元整。熱快”用以證明中州泵業公司出售給張文學(x舊錯ué)的房屋中，不包括楊巧麗的承租房。法庭主持雙方當事(shì)人進(內農jìn)行質證、認證。被(bèi)告中州泵業志喝公司認爲：原告楊巧麗提交的證據1是真實的，但通知上拍一所說(shuō)的整體出售不包括楊巧麗承關對租的房屋，并且通知上沒(méi)有受送達人的紙多姓名，不能(néng)證明是送達給楊巧麗；證據2聽制也是真實的，但租房協議隻能(né綠工ng)證明雙方之間存在著(zhe)不定期的租賃關系，不能(néng)頻暗證明2002年全年是租賃期；證據3的證人證言均與事(shì)實不符，真實的公告電他内容是：“經(jīng)董事(shì近是)會(huì)研究決定，大樓東側一樓討林門面(miàn)房12套，其中店機由西向(xiàng)東第2套留做公司水泵配件門市部不出售外，其他11套整體出術學售，價格爲138萬元，有意競買者請到公司辦公室報名，以交款先明分後(hòu)順序決定中标者。”該公告于2002年5月28日張貼，因有大煙人交錢購買，5月29日下午就(jiù)被(bèi)撕掉了鐘商。原告楊巧麗認爲：被(bèi)告中州泵業公司提交的證據1是真實的裡議，但不能(néng)證明中州泵業公司沒(méi)有將(ji議員āng)楊巧麗的承租房出售；證據2的作中内容互相矛盾，系僞造，不應采信。荥陽市人民法院查明：他行原告楊巧麗從1995年6月以來，一直承租被(bèi算風)告中州泵業公司的一套房屋經(jīng)營照相業務。楊巧麗與中州泵業員你公司于2001年6月1日簽訂的租房協議第四我新條約定：“承租方必須在當年12月25你唱日以前與出租方續簽下年租房合同，并一次性交齊半年或一年的全部租金，必須先拍志交款，後(hòu)使用。”2001年12月25日、2002年4月5日，楊巧麗向做慢(xiàng)中州泵業公司交納了房租。2002年6月22日，中州泵業公年對司内負責水電與房租的工作人員馬如龍給楊巧麗送來中州泵業公司的通知一份，内容頻站爲：“因公司門面(miàn)房整體出售他麗學人，産權已發(fā)生變更，我公司原與你所簽的租賃協但懂議到2002年6月30日已執行到期，望你接通知後(hòu)與現女中購房人協商具體租賃事(shì)宜。特此通知。”楊巧麗認爲該通知事(shì)項侵雪笑犯了其享有的優先購買權，故提起坐費(qǐ)訴訟。起(qǐ)訴後(hòu)，楊巧麗又于2002年7月我工22日向(xiàng)中州泵業公司交納房路友租，中州泵業公司也給楊巧麗出具了房租收黃家據。荥陽市人民法院認爲：《中華人雪坐民共和國(guó)合同法》第二百三十條規定：“出租人出劇讀賣租賃房屋，應當在合理期限内通知承租人，承租人們弟享有以同等條件優先購買的權利。”最高人民法院《關于貫徹執行<裡美中華人民共和國(guó)民法通則>若幹飛是問題的意見(試行)》第118條規定：“出租人出南作賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權；出弟聽租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”依兵愛照上述規定，承租人行使優先購買權，應當具備以下條件：1．承租人與出也下租人之間必須存在合法有效的租賃合畫道同。如果租賃合同不成(chéng)立、無效、被(bèi)撤銷或者因履行期屆滿而中店終止，則承租人不享有此項權利。2．優先購買權隻能(né人河ng)在出租人決定出賣租賃房屋後(hòu)享有，并且必須在接到出賣通知後厭房(hòu)三個月内行使。3．承租人必須街金是在同等條件下享有優先購買權。所謂同等條件，主玩錢要是指價格以及價款的給付時(shí)間、給付山請方式等。第三人的出價條件優于承租人時(shí)，承地照租人沒(méi)有優先購買權。從出外兒租人一方說(shuō)，如果出賣租賃房屋而不通知相校承租人，或者在通知的有效期内不公腦征求承租人的意見即出賣房屋，或者當承租人與第三人的出價同等時聽費(shí)不把租賃房屋賣給承租人，都(dōu)是侵犯承租人優先購買權的違法行爲關媽。原告楊巧麗與被(bèi)告中州泵業公司簽訂的租房協議，意思表風日示真實，符合法律規定，且已履行多年，是有效合同。當出租人出賣腦數楊巧麗承租的房屋時(shí)，楊巧麗享紅現有優先購買權。《中華人民共和國(guó)民事(shì)訴訟法門會》第六十四條第一款規定：“當事(shì)人對(duì)自己票海提出的主張，有責任提供證據。”最高人民法院在《關于民事(shì)訴訟科兒證據若幹問題的規定》第二條規定：“當事(shì)人對(duì)自己提出弟國的訴訟請求所依據的事(shì)又相實或者反駁對(duì)方訴訟請求所依據的事(shì)實有對什責任提供證據加以證明。”“沒(méi)有證據或亮生者證據不足以證明當事(shì)人的事(shì)實主張的，由負有舉證責任是木的當事(shì)人承擔不利後(hòu)果。”原告楊巧麗既然認爲其享有的優先科樂購買權受到侵害，就(jiù)有兒森責任提供能(néng)夠證明侵害事(shì)實存在的證據。需要證明答綠的事(shì)實包括：1．雙方之間存在著(zhe)合法有效的海計租賃關系；2．出租人決定出賣或者已經(jīng)出賣租票樹賃房屋而不通知承租人，或者雖然通知但在通知的有效期未過(guò)時多件(shí)即將(jiāng)租賃房屋賣與第三人，或者在承租人與第三人出價同等的要刀情況下將(jiāng)租賃房屋賣給第三人。縱觀楊巧麗提交的證據，隻能劇黃(néng)證明中州泵業公司有出賣房屋的章近行爲，卻不能(néng)證明中州泵業公司決定將(jiāng)或者已將(jiā都訊ng)楊巧麗承租的房屋出售，中州泵業公司也不承認楊巧麗的訴訟主張；況且楊服信巧麗在提起(qǐ)訴訟後(hòu)，又間房向(xiàng)中州泵業公司交納了房租公哥，中州泵業公司也收取了楊巧麗此次交納的房租。這(z又不hè)一事(shì)實證明，雙方當事(s區是hì)人之間的房屋租賃關系依然存在。故楊巧麗以其優先購買志山權受到侵犯爲由提起(qǐ)的訴訟空很，缺乏事(shì)實證據，其請求不予支持。據此，荥陽市人民法院于動校2002年11月7日判決：駁回原告楊巧麗的訴訟請求。案件受理用爸費100元，由原告楊巧麗負擔。楊巧麗不服一審判決，提起(qǐ)上訴稱：被(飛國bèi)上訴人中州泵業公司在承租期限内將(jiāng)租賃房屋出賣購照給他人，剝奪承租人優先購買權的事(shì)實俱在關廠。被(bèi)上訴人不僅出賣了租賃的房屋，且已收取了賣她關房款，所謂尚未出賣的證據均系僞造。請求撤銷原判，改判支麗這持上訴人的訴訟請求。中州泵業公司答辯稱：上訴人主張其承租房屋的産權已經(輛知jīng)變更，卻無法出示确鑿的證據證實自己的主張，其訴訟請求當然不應支持。麗相一審判決正确，應當維持。鄭州市中級人民法院經(技資jīng)審理，除确認一審查明的事(shì錯務)實外，還(hái)查明：被(bèi)上訴人中州泵業唱業公司轉讓給張文學(xué)的房屋，尚未辦理房産過(guò)戶手續；中州泵業公老亮司已將(jiāng)其名下的其他房屋(包括上訴人楊巧麗承租的房屋)抵押土草給銀行，并已在房産部門辦理了抵家水押登記。鄭州市中級人民法院認爲：最高人民法院《關于民事(shì)訴訟證據若兒街幹問題的規定》第六十三條規定：“人民法院應當以證自河據能(néng)夠證明的案件事(shì)實爲依據依法作出裁判妹紙。”第六十四條規定：“審判人員應當依照法定程序，全面(miàn多體)、客觀地審核證據，依據法律的規定，件綠遵循法官職業道(dào)德，運用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗，慢一對(duì)證據有無證明力和證明力大小獨立進(jìn)行判斷，并公拿東開(kāi)判斷的理由和結果。”法律規定的優先購買權，是指當出租人出賣廠開租賃房屋時(shí)，承租人在妹化同等條件下可以優先購買自己承租的房屋；對計鐵(duì)出租人出賣的其他房屋，承短的租人不享有優先購買權。上訴人楊巧麗提交的證據，隻能(néng)證明制河中州泵業公司出賣過(guò)房屋并且收取過(guò)賣房草件款，不能(néng)證明其承租的房屋已被(b劇商èi)中州泵業公司出賣。而隻要楊巧麗不國算能(néng)證明其承租的房屋已被(bèi)中州泵業公司出賣，多窗就(jiù)不能(néng)因知喝中州泵業公司出賣其他房屋而主張享有優先購買權，中州泵業公司出賣其他房屋她信與楊巧麗無關。二審查明，争議房屋已被(bèi)中州泵站低業公司抵押給銀行，再次證明房屋商南所有權人仍是中州泵業公司，該房去讀屋的所有權并未發(fā)生轉移。楊巧麗的上訴理由沒(méi)有事(裡爸shì)實根據，不能(néng)成(chéng)立請開，其上訴請求不予支持。原審依照法定程序對(duì)本案證據進(jìn)務裡行全面(miàn)、客觀審核後(hòu)認定的事(s票弟hì)實清楚，适用法律正确，應當維持。據此，鄭州市中就笑級人民法院依照《中華人民共和國(guó)民事事會(shì)訴訟法》第一百五十三條第一款第一項的規定，于2003年3月笑舊14日判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費100通嗎元，由上訴人楊巧麗負擔。